Виды сделок особенности регулирования различных сделок с недвижимостью

История формирования рынка недвижимости. Понятие недвижимости. Понятие рыка недвижимости. Правовое регулирование рынка недвижимости. Правовые основы недвижимости.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Следует отметить, что современный рынок недвижимости существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца нередко включается третья сторона — посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. Учитывая высокую стоимость объектов недвижимости, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Бизнес в сфере недвижимости — один из самых выгодных, посредники готовы оказывать различные услуги субъектам, осуществляющим сделки по распоряжению принадлежащими им объектами недвижимости, получая при этом большие дивиденды. В сделках на рынке недвижимости все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров.

Особенности совершения сделок с недвижимостью: автореферат правового регулирования сделок с различными видами недвижимого имущества. Виды. Недвижимое имущество как предмет сделки. Правовое регулирование односторонних сделок с недвижимым имуществом. 2. Особенности. Особенности правового регулирование сделок с недвижимым. имуществом подлежащих 1) Рассмотреть понятие, общие черты и виды сделок, а также незаменимость, имущество, различных сделок с недвижимостью и их.

Классификация сделок с недвижимостью

Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ, как мы уже подчеркивали, закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах. Согласно п. Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности ч.

Особенности сделок с объектами недвижимости

С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание равенства различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.

Как отметили известные правоведы В. Витрянский, А. Маковский, Е. Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое [1]. Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость как физический объект, но и права на неё, а главное - обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.

Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства. Однако, он содержал положения, которые подлежали конкретизации в специальном законе.

Для эффективного развития оборота недвижимого имущества, в том числе совершения сделок с ним, требуется и хорошо развитая научно-теоретическая база! Но поскольку акта, подобного принятому Закону о государственной регистрации, ранее не было, то и научных работ по данному вопросу мало, а те работы, которые появились в последнее время, достаточно противоречивы.

Поэтому при выборе темы учитывалась её недостаточная научная разработанность, обилие и сложность гражданского законодательства, противоречивость и необходимость совершенствования действующего законодательства, регулирующего совершение сделок с недвижимым имуществом. Тема диссертации представляет интерес и с практической точки зрения. Её практическая значимость и своевременность вызваны такими факторами, как переход страны к рыночной экономике, проведение правовой реформы, а также тем, что рынок недвижимости затрагивает все слои общества.

Следовательно, для того, чтобы правильно оформить свои права на недвижимость, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на неё, надо знать ключевые положения законодательства. Это поможет избежать 5 возможных последствий признания сделок недействительными, не стать жертвами обмана при исполнении договора. В большей степени выбор данной темы обусловлен именно тем, что эта тема нова и, соответственно, мало исследована.

Степень научной разработанности темы. Теоретические и методологические основы исследования. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых её аспектах исследовалась в работах российских ученых - юристов. Вместе с тем, законодательство в сфере недвижимости за последние годы существенно изменилось, а некоторые исследования уже устарели. Другие научные работы рассматривали лишь отдельные аспекты сделок с недвижимым имуществом: либо понятие и правовое регулирование сделок с недвижимостью, либо определенные виды сделок, такие как рента, ипотека, купля-продажа жилых помещений, либо только особенности государственной регистрации прав и сделок.

Научная новизна диссертации определяется тем, что в ней осуществлен комплексный подход к рассмотрению особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом. Результаты исследования послужили основанием для выработки ряда рекомендаций по совершенствованию законодательства в части правового регулирования сделок с различными видами недвижимого имущества.

Согласно п. Наряду с этим, п. В связи с этим необходимо признать момент заключения договора 6 купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации разделенными во времени. А значит, целесообразно внести изменения в действующую редакцию п. Пункт 2 ст. Что же касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то он должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет его ничтожность.

В случае уклонения контрагента от надлежащего оформления сделки, другой стороне не предоставлено право в судебном порядке требовать признания данной сделки действительной. Тем не менее, вопрос о реанимации сделки, не облеченной в простую письменную форму, должен быть разрешен положительно.

Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если её контрагент уклоняется от придания сделке простой письменной формы при прямом указании закона на её обязательность.

Пункт 3 ст. В силу того, что требования закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дают возможность контролировать содержание сделки, в том числе и в интересах третьих лиц, то последние должны иметь право своими действиями требовать внесения исправлений в случае, если записи 7 сделки не отражают сложившейся ситуации.

Поэтому нормы п. Требовать регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, юридически заинтересованное в её совершении. Большая часть юридических фактов - это сделки, то есть действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ст. В последнее время одним из самых спорных является вопрос: что же подлежит регистрации, если в результате совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество - само право или повлекшая его возникновение сделка?

Как разграничить объекты регистрации и решить: когда регистрировать право, а когда - сделку, когда - и то, и другое? Единого мнения по данному вопросу нет. Некоторые авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе считают, что государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество [3].

Иной точки зрения придерживается М. Брагинский, считающий, что регистрации подлежат все договоры без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права [4]. Необходимо отметить, что государственная регистрация сделок никоим образом не дублирует государственную регистрацию прав. Государственная регистрация сделки является самостоятельным и немаловажным правовым звеном, так как в её отсутствие договор 8 считается незаключенным и, следовательно, не порождающим никаких прав и обязанностей, в связи с чем, в целях единообразного подхода к заключению сделок с недвижимым имуществом, представляется целесообразным внести в ст.

К договору купли-Продажи недвижимости из-за специфики предмета не могут применяться правила о замене товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим предмету договора п. Применительно к сделкам с недвижимостью это означает, что, в случае замены товара, предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества расторгается, и заключается новый договор, возможно, и с другим собственником объекта недвижимости. Учитывая изложенное, качество предмета сделки следует отнести к существенным условиям договора наряду с предметом и ценой.

На практике встречаются ситуации, когда ни покупатель недвижимости, ни продавец не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц на это имущество например, продавцу отчуждаемое жилое помещение досталось по наследству, и в то же время на это жилое помещение признано в судебном порядке право пользования за другим лицом.

В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. Гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. Не случайно в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечено отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных имущественных комплексов [6].

В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать его как объект недвижимости. На сегодняшний день процесс отчуждения нежилых помещений в здании так, как это определено в отношении жилых помещений, законодательно не урегулирован, что значительно затрудняет оборот нежилых помещений.

Применение же в случае отчуждения нежилых помещений в здании по аналогии соответствующих норм, регулирующих оборот жилых помещений, недопустимо [7]. То есть 10 правовой режим нежилых помещений, включая и вопросы распоряжения ими, необходимо привести к единообразию путем принятия прямых норм на уровне федерального закона. В силу ст. На практике же возможны случаи, когда покупатель представляет нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости в личную собственность покупателя, что не запрещено законом.

В связи с этим, в целях однозначного понимания законодательного регулирования отношений супругов по распоряжению общим имуществом, ст. С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации процедура оформления сделок купли-продажи отдельно стоящих зданий, находящихся на земельных участках, усложнилась.

Если ГК РФ допускал возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. С учетом того, что нормы Земельного кодекса императивны, ст.

Вопрос о передаче недвижимого имущества при его отчуждении в настоящее время является наиболее дискуссионным, так как, в отличие от ГК РФ, Закон о государственной регистрации момент 11 перехода права собственности связывает не с моментом передачи вещи, а с моментом государственной регистрации. Однако существует и другая точка зрения: до факта государственной регистрации покупателю уже принадлежит право собственности на объект недвижимости, потому что с момента передачи подписания акта приема-передачи вещи покупатель фактически становится её собственником.

И все же исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации покупатель станет собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Во избежание различного толкования норм законодательства, регулирующих момент передачи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество, следует конкретизировать статьи 223, 551, 564 ГК РФ в части возникновения права собственности с момента государственной регистрации, а не с момента передачи.

Поскольку заключение сделок с недвижимостью сопряжено с государственной регистрацией, в диссертации изложены предложения по закреплению в ГК РФ и Законе о государственной регистрации положений о том, что государственная регистрация есть процесс, осуществляемый регистрирующими органами в соответствии с законом. Анализ отдельных оснований отказа в регистрации в совокупности с иными положениями ФЗ "О государственной 12 регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод о необходимости внесения изменений в ст.

Во-первых, необходимо изменить первое основание отказа в регистрации, в котором говорится лишь о не подлежащих регистрации нравах на недвижимое имущество [9].

Тогда как совсем не упоминаются не подлежащие регистрации сделки, хотя в действующем законодательстве их немало, и заявленные к регистрации объекты, не являющиеся недвижимостью вовсе или находящиеся на неподведомственной конкретному учреждению юстиции территории. В связи с тем, что не все незаконные акты признаются недействительными, в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен незаконный, с точки зрения ст.

Еще одно основание отказа в государственной регистрации, требующее изменений, - это, когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества [11].

Теоретической основой диссертации послужили исследования М. Агаркова, М. Брагинского, В. Витрянского, С.

Гришаева, Б. Гонгало, О. Иоффе, О. Козыря, П. Крашенинникова, А. Маковского, В. Меркулова, И. Новицкого, О. Садикова, Е. Суханова, Н. Сыроедова, Ю. Толстого, З. Цыбуленко, Г. Цукермана, Р. Халфиной, Ф. Хейфец, С. Хохловой, Г. Шершеневича, А. Эрделевского, В. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и возникающих по данным сделкам прав.

Вы точно человек?

Общие вопросы правового режима недвижимости 1. Понятие недвижимости, виды прав на недвижимость и основания приобретения и прекращения прав на недвижимость. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. Идентификация объекта недвижимости.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И СДЕЛОК С НИМ

Контакты Классификация сделок с недвижимостью Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений. Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно. Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом. В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Сделки с недвижимостью: понятие, формы, виды и особенности

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним Введение к работе Актуальность темы исследования. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот. Как отметили известные правоведы В. Витрянский, А.

Правовые особенности сделок с недвижимостью

Правовые основы осуществления сделок с недвижимым имуществом 1. Общие черты. Виды 1. Особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом 2. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества. Актуальность выбранной темы обусловлена следующим.

С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание равенства различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новое в регистрации недвижимости
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных