Статьи об аренде недвижимого имущества

Параграф 1. Общие положения о найме аренде Статья 759. Договор найма 1. По договору найма аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. Законом могут быть предусмотрены особенности заключения и выполнения договора аренды аренды. Статья 760.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Возможна ли аренда части объекта недвижимости? Иногда возникают ситуации, когда арендаторы готовы арендовать не весь объект недвижимости, а только лишь его часть и в связи с этим, у многих граждан возникают вопросы о том, возможно ли заключить договор аренды лишь на часть объекта недвижимости. Нормы действующего законодательства и сложившаяся судебная практика говорят о том, что заключение договора аренды части объекта недвижимого имущества является возможным и законным. Однако при заключении такого договора часто возникают вопросы: как правильно определить предмет сделки, и каким критериям должна отвечать часть объекта недвижимости, чтобы стать предметом договора аренды? В подобных случаях арендатору и арендодателю важно заключить правильно составленный договор аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента ее проведения.

Отношения аренды движимого и недвижимого имущества, объектов предусмотренную частью первой статьи 4 Закона Украины "О. щением или переходом прав на недвижимое имущество на основании документов, указанных в пункте 2 настоящей статьи. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды). Право передачи имущества в найм имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Статья другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца.

Глава 34. Аренда (ст.ст. 606 - 670)

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды Автор: Алексей Сорокин Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист E-mail: as. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Все самое важное об аренде недвижимости

В соответствии с этой статьей под договором аренды имущественного найма понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель наймодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору нанимателю за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным передача арендованного имущества может осуществляться только за плату , реальным договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды и срочным имущество передается арендатору во временное на определенный срок владение и или пользование.

При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия бессрочные договоры.

Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник объекта недвижимости или его уполномоченный. В качестве арендодателя может выступать также и субъект, взявший недвижимое имущество в аренду тогда речь идет о субаренде. Важно подчеркнуть, что смена арендодателя никак не влияет на объем прав и обязанностей арендатора по договору и не является основанием для перезаключения договора.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее. Комитет по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о понуждении закрытого акционерного общества "Риском" заключить договор аренды в его редакции и взыскании 48730 рублей арендной платы. Решением от 08. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, закрытым акционерным обществом "Белгородский цемент" арендодатель и закрытым акционерным обществом "Риском" арендатор заключен договор от 01. Белгород, ул. Хмельницкого, д. Срок действия договора - до 01. В соответствии с постановлением главы администрации города Белгорода от 25.

Пунктом 4 постановления Комитету по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города Белгорода было поручено перезаключить договоры аренды нежилых помещений. В связи с этим комитет, выступая арендодателем, представил обществу "Риском" проект договора от 28.

Последний отказался от его подписания. Суд вынес решение об обязании заключить договор со сроком действия до 31. Тем самым были изменены существенные условия аренды имущества в связи с переходом его в муниципальную собственность, что является нарушением статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 130 Конституции Российской Федерации, на которую сослался суд удовлетворяя иск, действительно предоставила местному самоуправлению возможность самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, однако совершенные в отношении принадлежащего собственнику имущества действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Изменения в действующий договор могут быть внесены только при соблюдении условий, установленных статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. При новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие таких условий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение Арбитражного суда Белгородской области от 08. Договор аренды недвижимого имущества заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды.

Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление. Объектом арендных отношений могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования непотребляемые вещи. В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Так как в соответствии со ст. Пока не существует ни одного федерального закона, содержащего положения, определяющие виды имущества, оборот которого в арендных отношениях запрещен или ограничен.

В связи с тем, что в настоящее время отсутствуют названные федеральные законы, определяющие виды имущества, аренда которого запрещена либо ограничена, а также нормативные правовые акты, указанные в ст. Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя.

В соответствии со ст. Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества.

Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя.

При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества.

Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним на праве оперативного управления имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете. В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность заниматься предпринимательством , имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

Исчерпывающий перечень видов аренды, содержится в главе 34 ГК РФ. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить следующие виды: - аренду зданий и сооружений; - аренду предприятий; В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РСФСР, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды.

Важно подчеркнуть необходимость четкого отграничения договора аренды от иных гражданско-правовых договоров. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей. Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. То есть, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Возможна классификация договора аренды и по другим основанием.

Так, например, по срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные до одного года , среднесрочные на срок от одного до 3-х лет , и долгосрочные на срок более трех лет. Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе Гражданском кодексе , является условие об объекте арендных отношений.

В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Как следует из определения договора аренды ст. При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон. Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия.

Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок пункт 2 статьи 610 ГК РФ.

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды. Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный возобновленный на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Таким образом, договор аренды, заключенный возобновленный на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ. Законом могут быть установлены максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный предельный срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 сорока девяти лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный предельный срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному предельному. В соответствии с Федеральным законом от 21. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [9] договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом.

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации. В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон.

Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставления арендатором арендодателю определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду; возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг в случае если объект аренды — здание или предприятие. Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования или суды и к нему применяются соответствующие положения ГК, или же договор считается незаключенным, т.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Налоговые последствия договора аренды

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Глава 58 - Гражданского кодекса

Рубрика Юрисконсульт Предлагаю вниманию и обсуждению читателей свои наблюдения и умозаключения, основанные на практическом опыте по заключению и реализации договоров аренды государственного имущества. Цель данной статьи — освещение некоторых аспектов практической стороны аренды имущества государственного предприятия, которому такое имущество передано на праве полного хозяйственного ведения, а арендодателем его является Фонд государственного имущества Украины ФГИУ , его региональные отделения и представительства. И для начала хотелось бы коснуться аренды целостного имущественного комплекса, в частности нескольких практических моментов, при реализации которых часто возникают противоречия с нормами действующего законодательства. При аренде целостных имущественных комплексов государственных предприятий Закон предусматривает ряд дополнительных требований к ее оформлению. Таким образом, целостным имущественным комплексом может быть цех, все предприятие, кафе, столовые и другие объекты социальной сферы, находящиеся на балансе государственного предприятия. Но как показывает практика, выполнять указанные требования вовсе необязательно, если заключить договор аренды не целостного имущественного комплекса, а договор аренды недвижимого имущества — инвентарных объектов по перечню. Представьте ситуацию: на балансе государственного предприятия находится обособленно расположенное в прилегающем поселке кафе. Однако, формально разделив его на части, инвентарные объекты, можно заключить договор аренды недвижимого имущества по инвентарному перечню — здания, подвала, забора, ворот, асфальтированной площадки и др. Относительно мнения истца о том, что имущество, переданное по договору аренды, является целостным имущественным комплексом. Белое, ул.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аренда коммерческой недвижимости. Консультация юриста. [sonplus.ru]

Вы точно человек?

Энциклопедии , позиции высших судов и другие комментарии к статье 614 ГК РФ 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1 определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2 установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3 предоставления арендатором определенных услуг; 4 передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5 возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Аренда государственного имущества: практика заключения договоров

Такой договор составляется исключительно в письменной форме на любой оговоренный сторонами срок. При этом договор, заключенный на срок более трех лет, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации статьи 793 и 794 ГКУ. Заверить и зарегистрировать его можно у нотариуса справка 1. Если одной из сторон договора является физическое лицо арендатор или арендодатель , оно обязано предъявить нотариусу паспорт и оригинал справки о присвоении ИНН. Тем предпринимателям, которые не хотят регистрировать и заверять договор, можно посоветовать заключать его на срок менее трех лет, а по истечении этого срока либо заключать новый договор аренды, либо продлевать уже существующий, оформляя допсоглашения к нему. Договор, не зарегистрированный и не заверенный у нотариуса разумеется, если срок его действия превышает три года , считается незаключенным пункт 8 постановления Пленума ВСУ от 06.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

Частные нотариусы организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности далее - предприятия , их структурных подразделений и другого отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности; имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности. Отношения аренды движимого и недвижимого имущества, объектов имущественного комплекса Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук регулируются этим Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины "Об особенностях правового режима имущественного комплекса Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук". Отношения аренды движимого и недвижимого имущества, закрепленного за военными частями, заведениями, учреждениями и организациями Вооруженных Сил Украины и других образованных в соответствии с законами Украины воинских формирований, а также по специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам организации специальной связи и защиты информации, подчиненными ему региональными органами и территориальными подразделениями, заведениями и учреждениями Государственной службы специальной связи и защиты информации Украины, вед во его учет в специальном порядке, регулируются этим Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины "О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины".

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сдаете имущество в аренду? Не нарвитесь на НДС
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Амос

    Вы талантливый человек

  2. crocitfu

    Очень полезная штука

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных