Договор купли-продажи земельного участка гражданское право

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки О. Шихалева , преподаватель кафедры земельного и экологического права, аспирант кафедры предпринимательского права УрГЮА В условиях перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость осуществления земельной реформы и совершенствования законодательства в области земельных отношений. В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектомгражданскогооборота, и сделки с земельными участками приобрели все большую значимость. Следует отметить, что Земельный кодекс РФ на уровне закона косвенным образом закрепил приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании земельных отношений и совершении сделок с землей 2. Таким образом, если в земельном законодательстве установлена специальная норма для совершения сделок с земельными участками, то применяется именно она. Данное правило подтверждается ч.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Лимонова Александра Ивановна, 18. Екатеринбурге, по ул. Малышева, в доме N 118, кв. Свердловска 20. Ростовцев Павел Сергеевич, 12. Циолковского, в доме N 95, кв.

Образец договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения. Кроме того, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ. На правах рукописи. МАТВЕЕВ Данил Владимирович. ДОГОВОР КУПЛИ-​ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. - гражданское право;. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка.

2.3. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка

Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной по желанию сторон , так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность. Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, применительно к договору купли продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя со дня государственной регистрации права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки

Анализ законодательства позволяет утверждать о том, что ограничения оборота земельных участков носят характер исключений и не являются общим правилом, а используемые критерии для установления ограничений разнородны. Критикуется необоснованно сложившееся мнение о том, что гражданско-правые способы оборота земельных участков допустимы только в той мере, в которой они прямо предусмотрены земельным законодательством.

Из соотношения п. В диссертации применительно к договору купли-продажи дается авторская систематизация ограничений оборота земельных участков. Ограничения купли-продажи земельных участков следует отличать от предпосылок заключения данного договора. Если ограничения устанавливают запреты и сдерживают, не допускают куплю-продажу земли, то смысл предпосылок в совершении предварительных активных и правомерных действий, приводящих к положительному юридическому эффекту возможности заключения договора.

В диссертации предлагается авторская классификация предпосылок, разделяемых на организационные и правовые. Если первые направлены лишь на создание условий для последующего заключения договора формирование участка с учетом технических правил и делимости участка, присвоение кадастрового номера и т.

В их числе акт предоставления земель публичным образованием, совершение гражданско-правовых сделок, получение разрешений и согласований, реализация преимущественных прав определенных лиц на приобретение земельного участка и др. В случаях, когда нарушаются требования п.

Во-первых, случай, когда лицо покупает участок, в совокупности с имеющимися превышающий допустимый предел. И, во-вторых, когда к этому приводят события например, вступление в наследство или действия, не связанные с волей приобретателя. Если в первом случае сделка подлежит признанию ничтожной ст. Это последствие не может рассматриваться как санкция за гражданско-правовое нарушение, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Единый порядок продажи земель отсутствует, при этом гипертрофированное внимание законодателя к порядку предоставления земель публичных образований не привело к явно требуемой унификации в разумных пределах этого порядка.

При этом законодатель смешивает различные обстоятельства, не выделяет из их числа юридически значимые. Так, при предоставлении земельных участков для строительства из публичных земель в порядке ст.

Из содержания п. Предлагается объединить и тем самым систематизировать разрозненные в настоящее время нормы о предоставлении земельных участков для строительства. Это объединение целесообразно провести на базе ст. Предоставление земель публичных образований не может рассматриваться как административный акт, поскольку в его основе лежит решение одного субъекта гражданского оборота в правоотношениях с другими субъектами.

Вносится вариантное предложение о модификации акта предоставления земель публичных образований. В таком случае - первый вариант - акт предоставления земли объединяется с соответствующим договором; заинтересованное лицо в ответ на заявление о продаже участка получает лишь проект договора.

Вопросы внутреннего механизма формирования волеизъявления публичного образования о предоставлении участка здесь оказываются за пределами отношений с заявителем, но, конечно же, информация о них должна предоставляться неограниченному кругу лиц.

Второй вариант, наоборот, должен опираться на акт предоставления публичных земель как самодостаточное правовое явление заменяющее договор , но в гражданско-правовом смысле ему должно придаваться значение акцепта на оферту заявителя ст. В диссертации выделяется три различных основания, когда земельный участок должен быть продан заявителю, обратившемуся к органу, представляющему публичное образование. Во-первых, это случаи, когда законодатель предусмотрел преимущественное право такого лица на 12 приобретение земли в собственность.

Во-вторых, это ситуации, где возможность заинтересованного лица стать покупателем определена как его исключительное право. И, в-третьих, это случаи, когда публичное образование вынесло решение о продаже конкретного участка и проводит торги, победа на которых позволит заявителю заключить договор купли-продажи.

Различие между первыми двумя ситуациями они подробно описываются в работе состоит в том, что при наличии преимущественного права заинтересованное лицо лишь первый потенциальный покупатель и удовлетворение его нужд следует связывать с заявлением собственника о продаже. А при наличии исключительного права например, в соответствии с п. В связи с установлением ст. Так, если вопросы порядка расчетов могут устанавливаться субъектами РФ, поскольку федеральный закон не содержит специальных правил, то традиционно практиковавшиеся дополнительные платежи, не предусмотренные договором, должны быть исключены.

Нельзя такие торги проводить и в виде конкурсов, поскольку федеральное законодательство установило лишь аукционную форму торгов. Существенными условиями договора купли-продажи земельных участков являются условие, позволяющее идентифицировать сам земельный участок, и цена его продажи. Категория земель и другие условия не являются существенными в значении ст. При выкупе земельного участка: повышающие коэффициенты помимо установленных коэффициентов к земельному налогу , средства индексации земельного налога, а также налог на добавленную стоимость при выкупе земельного участка применяться не должны; публичное образование не вправе отказать в его приватизации в связи с отсутствием кадастрового плана, незавершенностью процедуры разграничения государственной собственности на землю, а также в связи с дефектами ранее проведенного межевания или землеустройства, установивших неправильные границы участка; право на выкуп включает право на приобретение участка не меньшей площадью, чем площадь, требуемая для эксплуатации недвижимости на участке п.

При изъятии земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд институт купли-продажи подлежит обязательному применению, поскольку реализация решения уполномоченного государственного органа требует заключения договора купли-продажи. Если собственник участка возражает против изъятия и выкупа, подлежат применению правила ст. Поэтому действия государственного органа, предусмотренные ст. В работе содержатся и иные авторские положения, направленные на уточнение смысла законодательства и его оптимизацию.

Практическая значимость исследования заключается в разработке и обосновании доктринальной концепции современного правового института купли-продажи земельных участков, выработке предложений по толкованию соответствующих норм и внесению ряда законодательных предложений. Выводы и материалы, содержащиеся в работе, могут быть использованы: как теоретическая база при проведении исследований гражданского и земельного законодательства; как системное методическое толкование правил об обороте земельных участков в рамках правоприменительной и практической хозяйственной деятельности; в учебном процессе при преподавании соответствующих дисциплин.

Апробация результатов исследования. Самара, 2005 г. По теме диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 2, 5 п. Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, разделенных на 8 параграфов, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы. Земельный участок как объект договора купли-продажи Исследование темы и анализ поставленных задач было бы правильно начать с изучения вопроса о самом земельном участке как объекте гражданских правоотношений, что объясняется его существенной спецификой, во многом предопределяющей и особенности правового регулирования.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения земельного участка в качестве объекта гражданских правоотношений. Несколько более определенно земля объединена в единое понятие с природными ресурсами в п. Наконец, о земле и земельном участке — по общему правилу как равноценных терминах - говорится в статьях главы 17 ГК РФ, где также отсутствует само определение как земли, так и земельного участка.

Так, в соответствии со ст. Но в земельном законодательстве земля как объект правоотношений имеет несколько по крайней мере - пять несовпадающих значений: а земля как основа жизнедеятельности народов, б земля как важнейший компонент окружающей среды, в земля как средство производство в сельском и лесном хозяйстве, г земля как объект прав собственности, д земля как недвижимость см.

Столь необычный взгляд на землю в этой отрасли законодательства имеет свое объяснение, поскольку задачи земельного права законодательства существенно отличаются от задач и функций, например, административного или гражданского законодательства. В частности, специфическими задачами норм земельного законодательства являются комплексная охрана земли, обеспечение ее плодородия все зависимости от того, объектом отношений какого типа она выступает.

Земля и земельный участок в рамках данной отрасли рассматриваются как неразрывные понятия, отделяемые лишь условно. Пестрота в определениях земли и земельного участка в тексте ЗК РФ вызывает обоснованную критику, отмечается низкий уровень законодательной техники этого кодекса1; надо также признать, что представления о земле, изложенные в ст.

Эта критика правильна, но при внимательном анализе понятно и другое: различие функций и задач отраслей права законодательства мотивирует и различное отношение к объекту. Если в гражданском праве центральной задачей является оборот земельных участков и удовлетворение, защита частных интересов, то в земельном праве внимание должно быть уделено и земле в целом. Ограничения оборота земельных участков и их влияние на возможность заключения договора купли-продажи и его содержание Вопрос об оборотоспособности земельных участков всегда имел и имеет особое значение для законодателя, что легко объясняется значением земли в организации экономических процессов, ее ролью в устройстве государства и социальной жизни; это побуждала публичную власть устанавливать специальные правила, ограничивающие свободный оборот.

Надо отметить, что земля всегда ограничивалась в обороте. Полное исключение земли из оборота, характерное для советского периода1 не типично обычно ограничения частичны , но показательно. При этом критериями ограничения выступали совершенно различные обстоятельства, но анализ позволяет говорить о трех основных критериях для введения ограничений: 1 публичное назначение земли, 2 отнесение ее к особо ценным например, орошаемым , 3 субъектный состав участников.

Наиболее полный анализ оснований и существа ограничений распоряжения землей проведен в работах В. В силу естественного права... Выделение таких земельных участков и изъятие их из оборота характеризует и позднейшее законодательство2. Особо следует сказать о культовых и церковных землях. Еще во времена Древнего Рима были установлены ограничения для отчуждения участков, находившихся в ведении храмов, общественных культовых заведений, нарушаемые чуть ли не единственно случаями смены верования определяющим большинством населения.

Такие публичные образования не были лишены правоспособности а через свои органы обладали и дееспособностью , запрет касался именно оборотоспособности участков. Этот подход сохранялся и в последующем практически до новейшего времени.

Позднее правительства разных стран даже специально вводили пределы, за которые не могут простираться церковные владения. Распространены были ограничения и относительно субъектного состава сделок с землей, обычно направленные на запрет приобретения земли в собственность иностранцами и иноверцами; в остальном вопрос о возможности купли-продажи решался исходя из существовавших правил о право-дееспособности.

Отзвуки этой идеи обнаруживаются на протяжении всей истории человечества. В России практически до революции 1917 года евреи и лица некоторых иных национальностей, а также конфессий были ограничены в правах на приобретение земли.

Да и сегодня ст. Это положение не выходит из ряда исследуемых характерных черт купли-продажи земли и лишь подтверждает наличие универсальной тенденции.

В рамках настоящей работы следует поставить следующие общие вопросы: 1 что следует понимать под оборотом, 2 в чем специфика оборота земельных участков, и 3 каковы ограничения последнего. Но в литературе понятие оборота и оборотоспособности толкуется не одинаково1. Организационные и правовые предпосылки заключения договора купли-продажи земельных участков Продажа земельных участков производится при определенных условиях и при наличии определенных обстоятельств, которые условно можно назвать предпосылками заключения данного договора.

Предпосылки заключения договора купли-продажи следует отличать от ограничений, рассмотренных ранее. Различие заключается в направленности действия тех и других обстоятельств: ограничения сдерживают, не допускают продажу земли и смысл их в соблюдении, при совершении действия например, при заключении договора налицо правонарушение.

Предпосылки же, наоборот, по содержанию являются активными, целесообразными и правомерными действиями, требуемыми для достижения положительного юридического эффекта. Если систематизировать предпосылки применительно к теме, то можно различать организационные и правовые предпосылки. Возможность такого деления объясняется различным их значением для правового положения сторон, а также тем, влияет ли или не влияет соответствующее действие факт на динамику правоотношений.

Например, если соответствующий участок не отвечает требованиям делимости, то его часть не способна быть объектом договора купли-продажи, соответствующие отношения в таком случае просто не возникают и не влияют на правовую ситуацию. То же касается такой организационной предпосылки как проведение кадастрового учета земельного участка: если кадастровый номер не присвоен, то просто нет самого объекта купли-продажи. Иное дело — правовые предпосылки.

Так, публичные торги являются обязательной предпосылкой купли-продажи земельного участка из государственных или муниципальных земель. Отсутствие торгов в такой форме порочит и сам договор купли-продажи приводит к его недействительности. Представляется, что правовые предпосылки обычно являются юридическими фактами и выполняют роль одного из компонентов в сложном юридическом составе по приобретению земельного участка см.

В числе организационных предпосылок можно назвать следующие. Присвоение участку кадастрового номера. О том, что земельное законодательство см. Применительно к купле-продаже п. Судебная практика вполне следует данной норме и не испытывает затруднений при ее применении1. Вопрос о делимости возникает в случаях, когда из одного участка предполагается продать только часть. Мы полагаем, что вопрос о делимости земельного участка несколько запутан2, заслонен исключительно словесными неточностями.

Суть же дела состоит в том, что право не является математикой и никакого деления участка в обычном смысле слова не происходит.

Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома

Предмет договора[ править править код ] Исходя из определения договора купли-продажи, предусмотренного в ГК РФ , предметом договора является вещь товар. Таким образом, данная договорная модель ориентирована, прежде всего, на возмездное отчуждение в вещное право материальных объектов. Вместе с тем, конструкция договора купли-продажи может применяться также для регулирования отношений по отчуждению имущественных прав п.

Договор купли-продажи

Особенности договора купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи земельного участка оформляется в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания п. В письме от 26. Аналогичная точка зрения содержится в письмах ФНС России от 16. Москве от 19. Объектом купли-продажи могут быть участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Это следует из ст. Если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то сделка купли-продажи в отношении такого участком может быть признана незаключенной. Такой участок не может являться объектом купли-продажи. Чтобы обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей, достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

Понятие недвижимости как объекта гражданских прав 5 2. Понятие и общая характеристика договора продажи недвижимости 8 3. Особенности продажи жилых помещений. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества 14 Заключение 20 Список использованной литературы 24 Введение В современном обществе все большую роль в имущественном обороте играет договор купли-продажи недвижимости. Российское законодательство устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав.

Вы точно человек?

Румянцев Ф. Исследуются проблемы осуществления сделки купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Раскрывается перечень существенных условий анализируемого договора, рассматриваются особенности реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами Федерации либо муниципальными образованиями. Учитывая неоднозначные мнения о принципе преимущественного права публичных образований на приобретение земельного участка и не вполне удачную практику регулирования этих отношений в субъектах Федерации, федеральному законодателю предлагается отказаться от указанного императивного установления. Ключевые слова: договор купли-продажи земельных участков, преимущественное право выкупа, публичное образование. Features of contract of sale of agricultural land plots F.

Договор купли - продажи недвижимости

Анализ законодательства позволяет утверждать о том, что ограничения оборота земельных участков носят характер исключений и не являются общим правилом, а используемые критерии для установления ограничений разнородны. Критикуется необоснованно сложившееся мнение о том, что гражданско-правые способы оборота земельных участков допустимы только в той мере, в которой они прямо предусмотрены земельным законодательством. Из соотношения п. В диссертации применительно к договору купли-продажи дается авторская систематизация ограничений оборота земельных участков. Ограничения купли-продажи земельных участков следует отличать от предпосылок заключения данного договора.

8.9.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Курс: Договор купли-продажи. ПРЕЗЕНТАЦИЯ
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Фирс

    не! МЛЯ ВЫ ТОЛЬКО УМЕЕТЕ ПОЗИТИВНО ДУМАТЬ!

  2. Мира

    Дождались

  3. Млада

    Это будет последней каплей.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных